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住房债券_Housing Bonds

什么是住房债券？​

住房债券是一种债务证券，是由州或地方政府发行的市政收入债券的变体，用于筹集资金支持可负担住房开发项目。

关键要点​

  • 住房债券是一种债务证券，由州或地方政府发行的市政收入债券的变体，旨在为可负担住房开发项目筹集资金。
  • 住房债券为政府提供了低成本的融资，同时对借贷者，尤其是高税率的借贷者，提供了税收优惠。[1]
  • 通过住房债券提供的抵押贷款仅限于年收入不超过地区中位收入的首次购房者，购房价格限制在该地区平均购房价格的90%以下。[2]

了解住房债券​

州和地方政府发行住房债券，以资助可负担住房的建设或改造。除了偿还债券本金外，州或地方还需支付借款所需的利息。住房债券有时需要选民批准，并且可以是短期或长期发行。

市政机构可以通过发行债券的方式筹集资金以支持项目。市政债券主要有两种类型：一般债务（GO）债券和收入债券。一般债务债券的利息支付和本金偿还由州或地方政府的财政资金支持。这些债券有州或地方政府的全力支持，政府可能有权增加税收，以履行对GO债券的支付义务。同时，收入债券的支付义务由发行该债券项目的预期收入流支持。住房债券是一种收入债券。

作为私营活动债券（PABs），住房债券可以代表合资格的盈利和非盈利开发商发行，以资助低收入的多户和老年住房项目。此外，住房债券的收益也可以用于为低收入家庭或个人提供低成本的抵押贷款融资，以帮助他们购房。

110万：通过住房债券融资的可负担住房数量，使用住房信贷。[3]

住房债券的要求​

通过住房债券提供的抵押贷款仅限于年收入不超过地区中位收入的首次购房者。而且，用住房债券抵押贷款购买的房屋价格限制在该地区平均购房价格的90%以内。[2]

住房债券通常具有低利率，并可以作为固定或浮动利率的需求债务（VRDO）发行。债券持有人的本金和利息支付来自承诺的抵押贷款还款和投资收益。借款人对抵押贷款的还款由住房债券的托管人收集，直到支付利息给债券持有人时再将资金投资于短期投资。因此，住房债券的支付依赖于借款人按时和稳定的利息及本金偿还。

住房债券的好处​

住房债券对州政府和私人投资者都有利。政府可以获得大量低成本融资，而住房债券所提供的税收优惠对高税率的借贷者极具吸引力。

对于投资者而言，住房债券支付的利息通常免于联邦税，有时也免于州税。[1] 较高的边际税率使得住房收入债券的税收豁免更具价值。虽然受替代最低税（AMT）约束的投资者可能会受到税收影响，但这类豁免意味着处于高联邦税率层级的投资者从中受益。这种税收豁免帮助弥补了债券较低利率的不足。

联邦低收入住房税收抵免是另一种可用于融资可负担住房项目的资本来源，可以作为住房债券的替代或补充。这些抵免是对合资格购房者每年支付的部分抵押贷款利息的不可退还的联邦所得税抵免。

参考文献​

[1] Office of the Law Revision Council. "26 USC 103: Interest on State and Local Bonds." Accessed May 2, 2021.

[2] National Council of State Housing Agencies. "Housing Bonds." Accessed May 2, 2021.

[3] National Council of State Housing Agencies. "Tax-Exempt Housing Bonds FAQ." Accessed May 2, 2021.